Die Sorgen vor Inflation und steigenden Zinsen gehören der Vergangenheit an. Wer aktuell Hypothekenangebote einholt und den Markt beobachtet, wird von den attraktiven Offerten angenehm überrascht sein.
Die Zinslandschaft hat sich vollständig verändert, und es scheint, dass dies von vielen unbemerkt bleibt. Zahlreiche Finanzierungsexperten beobachten dieses Phänomen genau. In einer Welt voller komplexer Finanzstrukturen und schneller Marktbewegungen kann es leicht sein, den Überblick zu verlieren. Adrian Wenger, Finanzierungs- und Hypothekenexperte beim VZ Vermögenszentrum, beschäftigt sich täglich damit: «Für viele Kunden ist es anscheinend nicht einfach, sich ein Bild vom aktuellen Zinsmarkt zu machen.»
Ein Blick zurück zeigt: Noch zu Beginn des Jahres plagten viele Hausbesitzer die Ängste vor hoher Inflation und steigenden Zinsen. Die Zeiten des Gratisgeldes und der günstigen Hypotheken schienen vorbei zu sein. Langfristige Festhypotheken kosteten zwischen 2,5 und 3 Prozent und belasteten den Markt, indem sie die Nachfrage nach Wohneigentum und Renditeimmobilien deutlich dämpften. Völlig überraschend hat sich der Wind gedreht. Aktuell liegen die Kosten für Festhypotheken wieder unter 2 Prozent, und die besten Angebote für eine Hypothek mit einer Laufzeit von fünf oder zehn Jahren liegen sogar bei etwa 1,6 bis 1,7 Prozent.
Der massiv gesunkene Zins
Matthias Geissbühler, Chief Investment Officer (CIO) bei Raiffeisen Schweiz, erklärt: «Die sinkenden Inflationsraten haben die Zinsen für praktisch alle Laufzeiten deutlich nach unten gedrückt.» Mit einer aktuellen Inflationsrate von 1,4 Prozent bewegt man sich sogar im Zielband der Schweizerischen Nationalbank (SNB). Besonders überraschend für Experten wie Geissbühler ist das Ausmaß des Abwärtstrends: «Der Markt hat quasi massive und mehrmalige Zinssenkungen der Notenbanken, die nun für nächstes Jahr erwartet werden, schon vorweggenommen.»
Bei einem so starken Rückgang wird es für Hauseigentümer attraktiv, sich jetzt für Festhypotheken zu entscheiden, sagt Geissbühler. Allerdings hält er es durchaus für möglich, dass es zu einer Gegenbewegung kommen könnte, wenn die Inflationsraten wieder steigen und die Notenbanken Maßnahmen zur Konjunkturbremsung ergreifen.
Richtige Entscheidungen treffen und verhandeln
Trotzdem sind viele Schweizer Bankkunden, die derzeit eine Hypothek abschließen, ratlos. Während im normalen Umfeld längere Laufzeiten teurer sind als kürzere, ist es jetzt gerade umgekehrt: Die sogenannten Saron-Hypotheken, die praktisch dem Leitzins der Schweizerischen Nationalbank (SNB) folgen, kosten derzeit etwa 2,3 Prozent – also mehr als Festhypotheken. Das erscheint auf den ersten Blick unlogisch, weil Banken normalerweise für kurzfristige Geldausleihungen weniger Zins verlangen als für längere. Fachleute sprechen von einer inversen Zinskurve, die zuletzt Anfang der 1990er Jahre auftrat, als die SNB den Leitzins auf über 10 Prozent anhob.
Auch Giampiero Brundia, Finanzierungsexperte bei der Firma Oxifina, sieht triftige Gründe für Festhypotheken: «Ich rate meinen Kunden, von der aktuellen Zinsstruktur zu profitieren.» Er nennt einen konkreten Fall, in dem ein Kunde durch einen einfachen Wechsel von einer Saron-Hypothek zu einer zweijährigen Festhypothek 0,6 Prozent Zins sparen konnte. Brundia weist auch darauf hin, dass die Inflation noch nicht endgültig vorbei ist und im nächsten oder übernächsten Jahr zurückkehren könnte. Dann könnten auch die Zinsen für Festhypotheken wieder auf 2,5 oder 3 Prozent steigen.
Absicherung hat ihren Preis
Adrian Wenger vom VZ argumentiert dagegen, dass die Planungs- und Budgetsicherheit von Festhypotheken ihren Preis hat. Die Zinsabsicherung macht einen wesentlichen Teil des Kundenzinses aus. Wenn die Markterwartung wirklich darauf hindeutet, dass die Zinsen stark fallen werden, ist jetzt nicht der richtige Moment für Festhypotheken, so Wenger. Trotz des vorübergehend höheren Preises bleiben Geldmarkthypotheken für ihn eine Option: «Der Kunde bleibt flexibel und wird profitieren, wenn die Leitzinsen wie erwartet sinken.»
In einem Punkt sind sich alle Fachleute einig: Wer jetzt eine Hypothek aufnimmt oder erneuert, sollte den Markt sorgfältig analysieren und verschiedene Angebote vergleichen. Andernfalls besteht die Gefahr, dass die Zinsangebote der Banken nicht die neuesten Trends widerspiegeln.
Die Geschäftspolitik und Preisgestaltung variiert je nach Bank erheblich. Dabei spielt es eine Rolle, ob der Darlehensgeber die Hypotheken am Geld- und Kapitalmarkt refinanziert oder andere Mittel einsetzt. Viele Banken verfügen nach wie vor über reichlich Sparguthaben und Kundeneinlagen, die sie sehr wenig Zins kosten.
Die Tatsache, dass sich Zinsprognosen oft als falsch erweisen, lässt einen weiteren Schluss zu: Eine falsche Entscheidung, die Zinsen langfristig zu fixieren, kann teuer werden, wenn die Zinsen entgegen den Erwartungen fallen. Die meisten Banken verlangen einen Mindestbetrag von 100.000 Franken pro Hypothekartranche. Es ist durchaus möglich, die Finanzierung über mehrere Laufzeiten zu staffeln, wobei darauf geachtet werden sollte, dass die Laufzeiten nicht zu weit auseinander liegen, um bei Bedarf schnell zur Konkurrenz wechseln zu können.
