In diesem Artikel wird die hedonische Schätzung als eine entscheidende Methode zur Immobilienbewertung vorgestellt. Während sie für die meisten Immobilien in gut dokumentierten Märkten als hochpräzise gilt, kann sie bei ungewöhnlichen Objekten an ihre Grenzen stossen.
Lesen Sie weiter, um einen tieferen Einblick in die Anwendung und Genauigkeit der hedonischen Schätzung zu erhalten.
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Die hedonische Schätzung ist eine Methode in der Immobilienbewertung, die sich durch ihre Schnelligkeit und Objektivität auszeichnet. Diese Methode stützt sich auf Angebots- oder Transaktionspreise auf dem Immobilienmarkt, um den Wert einer Liegenschaft zu bestimmen. Sie berücksichtigt eine Vielzahl von Merkmalen einer Immobilie, wie Lage, Grösse, Zustand und Ausstattung, um den Marktwert zu schätzen.
Diese Schätzungsmethode wurde erstmals in den 1950er Jahren in den USA entwickelt und anfänglich auf eine Vielzahl von Gütern angewandt. In den 1980er Jahren begann man in den USA, diese Methode auch zur Bewertung von Immobilien einzusetzen. In der Schweiz führte IAZI diese Methode in den 1990er Jahren auf dem Immobilienmarkt ein.
Die hedonische Schätzung wird meist online durchgeführt und in der Regel für selbstgenutztes Wohneigentum wie Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Ferienhäuser angewandt. Sie bietet einen grossen Vorteil gegenüber anderen Bewertungsmethoden, da sie eine breite Palette von Immobilientypen abdecken kann. Und dabei hilft, marktgerechte Preise zu finden, indem sie spezifische Eigenschaften und deren Einfluss auf den Preis berücksichtigt.
Allerdings gibt es bestimmte Immobilientypen, bei denen die hedonische Methode weniger geeignet sein kann. Dies betrifft insbesondere abgelegene Gebiete und Luxus- oder Liebhaberobjekte, in denen Vergleichsdaten möglicherweise nicht ausreichend vorhanden sind. In diesen Fällen sind oft individuellere Bewertungsansätze erforderlich, um den wahren Wert der Objekte zu erfassen.
Heute setzen die meisten Banken, Versicherungsgesellschaften und Pensionskassen auf die hedonische Bewertung, die vorwiegend zur Ermittlung von Werten für Hypotheken oder Versicherungspolicen verwendet wird. Ebenso greifen Immobilienmakler häufig auf diese Methode zurück.
Die Bedeutung der hedonischen Schätzung im Immobilienbereich liegt also in ihrer Fähigkeit, eine faire und transparente Wertbestimmung zu ermöglichen. Die sowohl Verkäufer als auch Käufer als Grundlage für Preisverhandlungen nutzen können. Mit dem zunehmenden Zugang zu Daten und fortschrittlichen analytischen Methoden gewinnt die hedonische Schätzung weiter an Präzision und Relevanz.
Die Kosten einer hedonischen Bewertung können variieren, je nachdem, wo und wie sie durchgeführt wird. Allgemein ist eine hedonische Schätzung eine statistische Methode, die darauf abzielt, den Wert einer Immobilie durch die Analyse von Marktdaten zu ermitteln. Der Preis für eine solche Bewertung hängt von mehreren Faktoren ab, darunter die Verfügbarkeit von Daten, die Komplexität des Bewertungsmodells, der Umfang der zu bewertenden Immobilie und die spezifischen Anforderungen des Kunden.
In der Regel ist eine einfache hedonische Schätzung online, die auf einem bestehenden hedonischen Preisindex basiert, relativ kostengünstig. Individuelle Bewertungen, die detaillierte Analysen und Berichte beinhalten, können jedoch teurer sein, da sie spezialisierte Kenntnisse erfordern und zeitaufwendig sein können.
Für präzise Schätzungen und eine umfassende Beratung sind oft Experten wie Immobiliengutachter oder ein Sachverständiger erforderlich, deren Dienstleistungen entsprechend in Rechnung gestellt werden. Die Kosten können auch von der Region, in der die Bewertung durchgeführt wird, und von der Nachfrage nach solchen Dienstleistungen im lokalen Markt beeinflusst werden.
Normalerweise liegt der Preis für eine grundlegende hedonische Immobilienbewertung zwischen 300 und 500 Franken.
Die Genauigkeit einer hedonischen Schätzung hängt von der Qualität und der Quantität der verwendeten Daten sowie von der Komplexität des zugrunde liegenden statistischen Modells ab. Diese Methode basiert auf dem Prinzip, dass der Preis einer Immobilie durch seine charakteristischen Merkmale wie Lage, Grösse, Zustand, Alter, Infrastruktur und weitere spezifische Faktoren wie die Aussicht oder das Schulsystem in der Nähe beeinflusst wird.
Heutzutage wird die hedonische Methode nicht nur für die Immobilienbewertung, sondern auch zur Bestimmung von Inflation und Wirtschaftswachstum in verschiedenen Ländern eingesetzt. Diese Methode zergliedert ein Produkt oder eine Dienstleistung in seine verschiedenen Qualitätsmerkmale. Wobei angenommen wird, dass jede dieser Eigenschaften einen bestimmten Nutzen darstellt, der in einem monetären Wert gemessen werden kann. Bei Immobilien bezieht sich dies auf Aspekte wie Wohnfläche, Volumen, Baujahr, Zustand, Ausstattungsniveau und die geografische Position innerhalb einer Gemeinde oder eines Stadtviertels, einschliesslich der lokalen Attraktivität. Faktoren wie das Vorhandensein von Schulen und Einkaufsmöglichkeiten, Lärmpegel und die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel werden ebenfalls in die Bewertung der Standortattraktivität einbezogen.
Durch die Analyse von Transaktionspreisen ähnlicher Immobilien in der Vergangenheit können Muster und Einflussfaktoren identifiziert werden, die zu einer präzisen Schätzung des Marktwertes führen. Die hedonische Bewertung gilt als genau, wenn es um typische Wohnimmobilien in Regionen mit vielen Transaktionen geht, da hier ausreichend Vergleichsdaten zur Verfügung stehen.
Allerdings kann ihre Genauigkeit in Märkten mit weniger Aktivität oder bei einzigartigen Immobilien, die sich nicht leicht mit anderen vergleichen lassen, eingeschränkt sein. Zusätzlich können Änderungen im Markt oder unvorhersehbare Ereignisse, die die Immobilienwerte beeinflussen, die Genauigkeit der hedonischen Bewertung vermindern. In der Praxis wird die hedonische Methode oft als ein nützliches Werkzeug angesehen, das eine objektive Bewertungsbasis liefert. Aber wie bei jeder Schätzung gibt es eine inhärente Unsicherheit und es sollten immer mehrere Methoden zur Immobilienbewertung herangezogen werden, um ein umfassendes Bild des Wertes zu erhalten.
Vorteile
Nachteile
Die hedonische Bewertung ist eine automatisierte Methode, das Immobilien anhand von Vergleichsdaten ähnlicher Objekte bewertet. Durch die Analyse von Daten bereits verkaufter Immobilien, die ähnliche Kriterien wie die zu bewertende Immobilie erfüllen, wird der Verkehrswert ermittelt.
Die hedonische Bewertungsmethode zerlegt eine Immobilie in ihre Einzelmerkmale und bewertet diese separat. Dabei bestimmen Computeralgorithmen den Marktwert für Kriterien wie Wohnfläche, Baujahr und Zustand, basierend auf aktuellen Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte. Durch die statistische Auswertung realer Transaktionen gewährleistet die Methode eine objektive Bewertung.
Die hedonische Bewertungsmethode basiert auf einer umfassenden Analyse von rund 70 verschiedenen Faktoren, die den Wert einer Immobilie beeinflussen können. Diese Faktoren lassen sich in vier Hauptkategorien einteilen:
Quantitative Faktoren: Hierzu zählen messbare Eigenschaften wie Baujahr, Bauweise, Anzahl der Zimmer und Badezimmer sowie die Grundstücksfläche.
Qualitative Faktoren: Diese berücksichtigen den Zustand der Immobilie, den Ausbaustandard und weitere nicht direkt messbare Merkmale.
Makrolage: Die Lage im grösseren Kontext spielt eine wichtige Rolle und umfasst Faktoren wie die Region, die Attraktivität des Ortes und die Nähe zu Wirtschaftszentren.
Mikrolage: Die unmittelbare Umgebung der Immobilie wird ebenfalls berücksichtigt, einschliesslich der Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Erholungsgebieten, Schulen, der Verkehrsanbindung, der direkten Nachbarschaft sowie der Aussicht und Besonnung.
Die hedonische Schätzung wird von Banken, Versicherungsgesellschaften und Pensionskassen zur Wertbestimmung für Hypotheken und Versicherungen verwendet. Auch Immobilienmakler nutzen diese Methode aufgrund ihrer schnellen und objektiven Ergebnisse.
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